Qu’est-ce qu’un logement décent ?

Un logement est dit décent lorsqu’il ne comporte pas de risque pour la sécurité de ses occupants. Il ne doit pas être susceptible de porter atteinte à l’intégrité physique ou à la santé des habitants, et il doit intégrer des éléments de conforts minimaux. Cette notion est utilisée dans les conflits qui opposent bailleurs et locataires. Le propriétaire doit, depuis la loi du 6 juillet 1989, fournir à ses locataires un logement décent sous peine de sanctions.

Quel décret détermine les critères d’un logement décent ?

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques et les critères d’un logement considéré comme décent. Le public visé concerne les propriétaires et copropriétaires de logements mis en location ainsi que les locataires. Par ailleurs, le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 vient modifier le précédent en y intégrant un seuil maximal de consommation d’énergie finale.

Quels sont les critères qui définissent un logement décent ?

Cinq critères précis permettent de qualifier la décence ou l’indécence d’un logement :

• La surface du logement doit être au moins de 9 m² ;
• Le logement doit assurer sécurité et santé au locataire (clos et couvert, protégé des infiltrations, respect des normes de gaz et d’électricité, aération, éclairement naturel, dispositifs de sécurité…) ;
• Le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles et des parasites (rats, puces de lit, cafards…) ;
• Le logement doit être équipé de chauffage, d’une alimentation en eau potable, d’installations d’évacuation des eaux usées, d’une cuisine, d’une installation sanitaire à l’intérieur, d’un réseau électrique ;
• Le logement doit afficher une performance énergétique minimale.

Logement décent : grille d’évaluation

Il existe des grilles d’évaluation permettant au bailleur comme au locataire de mesurer les différents critères de décence d’un logement. À cet effet, la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat proposée par l’Anah (l’Agence nationale de l’habitat) représente une mesure objective et exhaustive. La Caf propose également un guide du logement décent avec une grille d’auto-évaluation.

Logement décent : les obligations du propriétaire bailleur

Le bailleur doit non seulement garantir la décence du logement au moment de la remise des clés du bien loué, mais aussi l’assurer pendant toute la durée du bail. Le propriétaire ne peut ni consentir une baisse de loyer, ni s’engager à réaliser des travaux pour rendre le bien décent. Si le tribunal juge que le bailleur contrevient à cette obligation, il encourt plusieurs types de sanctions. Il peut être contraint de réaliser les travaux sans délai. Une réduction du loyer ainsi que des dommages et intérêts à payer à son locataire peuvent lui être imposés.

Quels sont les droits du locataire en cas de logement non décent ?

Si le locataire constate que le logement qu’il loue ne peut être qualifié de décent parce que la sécurité des enfants n’est pas assurée ou que l’installation de gaz est défectueuse par exemple, il doit écrire au bailleur et préciser quels sont les manques à la conformité d’un logement décent. Si le bailleur les accepte, il doit s’engager formellement à faire réaliser les travaux et préciser dans quels délais ils interviendront. S’il les conteste, le locataire doit adresser au bailleur une mise en demeure par courrier recommandé et saisir le greffe du tribunal en cas de non-évolution pendant les deux mois qui suivent.

Comment prouver qu’un logement est indécent ?

Des photographies d’un élément défectueux ne suffisent pas à prouver qu’un logement est indécent. Il convient dans la plupart des cas de faire réaliser un constat d’huissier qui attestera de la non-conformité du bien par rapport à un ou plusieurs critères précédemment cités. Le bailleur ne pourra pas dénoncer l’invalidité d’un constat d’huissier.

Existe-t-il un diagnostic pour constater qu’un logement est décent ?

Il existe un diagnostic de décence du logement qui vise à repérer objectivement tous les éléments techniques qui ne répondent pas aux critères de décence définis par la législation en vigueur. Aussi appelé constat de logement décent, ce diagnostic permet ainsi d’assurer la décence des logements du marché locatif.

Logement décent et performance énergétique

La performance énergétique d’un logement ne détermine pas, à ce jour, si un logement est décent ou non. En revanche, à partir du 1er janvier 2023, les passoires thermiques, aux performances énergétiques pauvres, ne pourront plus être proposées à la location. Le logement devra en effet afficher sur son diagnostic de performance énergétique (DPE) une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh/m².

La Caf peut-elle aider à trouver un logement décent ?

La Caf (Caisse d’allocations familiales) mène une lutte active contre l’indécence des logements de ses allocataires. Si l’habitation n’est pas conforme aux critères de décence, l’allocataire doit alerter la Caf qui procédera à une visite technique du logement en question. Si la non-conformité est avérée, le bailleur aura alors un délai de 18 mois pour effectuer les travaux nécessaires. Dans cette attente, la Caf conservera l’aide au logement qui sera reversée au propriétaire après la réalisation de ces travaux, validés par un expert après visite.