La rédaction d’un bail commercial est nécessaire lorsqu’un local est dédié à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Bail commercial : dans quels cas est-il utilisé ?
Prévu aux articles L145-1 à L145-60 du code de commerce, le bail commercial est le contrat de location de référence pour l’exercice :
■ D’une activité commerciale ;
■ D’une activité à caractère industriel ;
■ D’une profession artisanale.
Le bailleur doit vérifier, en amont, les usages possibles du local ou de l’immeuble. Si celui-ci est destiné à l’habitation, il doit obtenir une autorisation de changement de destination auprès de la mairie. Dans certaines communes, il est nécessaire de solliciter également un changement d’usage.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Il est conclu pour une période minimale de 9 ans. Le bailleur et le locataire peuvent s’entendre sur une durée supérieure, mais il doit impérativement comporter un terme.
Cette durée engage surtout le bailleur, ne pouvant résilier le bail sans verser au locataire une indemnité d’éviction dont le montant est contractuellement fixé.
Le locataire a, quant à lui, la possibilité de mettre fin au contrat à l’issue d’une période de trois ans. Pour ce faire, le locataire est tenu d’avertir son bailleur au moins six mois avant l’expiration de la période triennale ou de la durée du bail. Il doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Quelles sont les mentions obligatoires ?
Le bail commercial doit obligatoirement comporter les informations suivantes :
■ L’identité et les coordonnées du bailleur et du locataire ;
■ Le type de commerce ou d’activité exercée dans le local s’il est décidé d’en faire mention ;
■ La durée du contrat ;
■ Le montant du loyer et des charges ;
■ Les modalités de paiement du loyer ;
■ Le montant du dépôt de garantie ;
■ Les règles relatives au renouvellement du bail et à sa résiliation.
Les documents à annexer au bail commercial
Selon la situation géographique et l’ancienneté du local, le bailleur est tenu d’annexer au bail certains diagnostics techniques :
■ Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
■ Le diagnostic amiante : c’est uniquement le cas si le local est situé dans un immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;
■ Un état des risques et pollution
Ce document doit être établi dans certaines communes dont la liste est fixée par arrêté préfectoral. Il est possible de savoir si la ville où se situe le local est concernée en se rendant sur le site service-public.fr.
Le bail commercial doit également comporter une répartition des charges, impôts, taxes et redevances, entre le bailleur et le locataire.
Comment le loyer est-il fixé ?
Les parties fixent librement le montant du loyer. Le bailleur n’est pas obligé de conserver le loyer du précédent locataire, ni d’appliquer un loyer de référence.
Cependant, il est d’usage que le montant du loyer soit traditionnellement déterminé à partir de la valeur locative du local. Il doit être exprimé en hors taxes par mètre carré par an. Il est, en principe, exonéré de TVA, sauf si le bailleur souhaite l’appliquer.
Le bail peut prévoir un pas-de-porte. Il s’agit d’une somme d’argent, contractuellement fixée, acquise au bailleur en contrepartie d’avantages commerciaux. Elle peut être versée en une ou plusieurs fois. Dans ce dernier cas, le plus fréquent, elle est considérée comme un complément de loyer pouvant être déduit de ses charges par le locataire.
Note de fin
La signature d’un bail commercial est rassurant pour le locataire qui peut installer son activité et la pérenniser en toute sérénité. Quant au bailleur, il a l’assurance de louer son local pendant une durée minimale de neuf ans. Il ne faut pas hésiter à confier la rédaction du bail commercial à une personne qui est du métier.
